¿Qué es una modificación hipotecaria?

Por J. Mario Preza

A raíz del resbalón económico hacia la recesión, se están viendo fenómenos en el país difíciles de entender, pero la modificación hipotecaria, por la forma que le puede impactar debe estudiarse bien y contemplarse con cautela si piensa intentarla. A continuación un desglosamiento del tema.

El término correcto para este proceso es la “Mitigación de Pérdida” (“Loss Mitigation” como se conoce en Inglés). En si, su propósito es la reducción de alguna vulnerabilidad, es decir la atenuación de los daños potenciales sobre la vida y los bienes causados por un evento de carácter, y en casos de las casas y los bancos hipotecarios representa una forma de acordar a un cambio interino de algún aspecto del préstamo, ya sean los términos, el plazo, la tasa de interés o los pagos actuales.

Suena sencillo, pero considerando que hasta hace poco esta posibilidad era remota y los bancos no lo acostumbraban, no existía demasiada cooperación. Recuerde que los bancos jamas han experimentado algo semejante, al igual que el consumidor. Para muchos la creciente ola de prestatarios con pagos retrasados, pisando el umbral de una incautación hipotecaria causo un descontrol y a ciertos bancos, irse a la quiebra.

Con el recorrer del tiempo algunos bancos ya han arreglado esto y cuentan con alguna nueva política, y un personal capacitado para emprender cualquiera de las campañas que se sucitan, tales como las modificaciones o hasta las ventas cortas. Tomando en cuenta algunos incentivos que esta ofreciendo la administración del presidente Obama, ahora se ha convertido este proceso en algo mas accesible.

Generalmente uno mismo puede solicitar una modificación, sin embargo, los resultados son mixtos, y los arreglos que se logran leves — como una posible reducción en la tasa de interés, un postergamiento de los aumentos en los pagos, restituir el préstamo retrasado o “perdonar” algunos pagos incumplidos, etc.

La modificación lleva detalles y toma tiempo, y a veces al cliente lo traen como una marioneta que lo halan por aquí o lo llevan por allá sin nada mas que excusas o exculpatorias. Aún para el capacitado es difícil. Un intermediario desligado emocionalmente al asunto tal vez insistirá más, por no tener la conexión del mismo propietario.

La mayoría de prestamistas cuentan con un departamento de mitigación de perdidas que se encarga de manejar estas solicitudes. A veces se complica tratar con ellos por que suelen manejar 500 o mas archivos a la ves. Curiosamente si uno se retrasa en algún pago resulta en que le pongan mas atención a su caso — ellos mismos lo empiezan a buscar (para cobrarle).

Es siempre mejor dialogar con su prestamista anticipadamente si usted ve que no puede con el pago. No evite aclarar lo que le esta pasando o explicar lo que se puede hacer para remediar la situación. Al menos así comprenderá que no es que no quiera pagar, sino que algo previene que lo haga como lo hacia antes.

El banco va querer una carta de explicación de su situación (“carta de angustia o miseria”), “hardhip letter” como se le conoce en Inglés. ¿Cómo llegó a este punto? ¿Alguien se enfermo? ¿Perdió su trabajo? ¿Tuvo un cambio en su estatus civil — divorcio? Cualquiera de estas situaciones pueden ocasionarle angustias económicas que afectan su capacidad de continuar su pago hipotecario.

El prestamista también requerirá que recopile y someta todo un papelerio, casi como si estuviese comprando la casa de nuevo, entre esto sus declaraciones fiscales, talones de salario, estados de cuentas bancarias, etc., que comprueben o apoyen su explicación con datos y hechos.

Eso si, esta es una arma de doble filo porque no puede demostrar recursos insuficientes, pero tampoco demasiados – tiene que ser justo para poder mantener su casa y los pagos que solicita en su modificación. Aún haciendo esto no hay garantía que le conceden la modificación.

Si al revisar los datos demuestra que esta sobregirado económicamente, es posible que le sugieran alternativamente la “venta corta” (short sale). La decisión de conceder o no una modificación se basa en parte en los ingresos que demuestra. Por esto es importante declarar todos sus ingresos, solo asi los toman en cuenta.

La venta corta es el resultado de vender una casa por menos de lo que se debe. Para ello el prestamista debera aceptar el descuento del préstamo por lo que ahora vale la casa. ¿Porqué aceptaria algo semejante el prestamista? Por lo que ya se toco, algunos bancos estan al borde de la quiebra por los muchos préstamos que no estan cumpliendo y necesitan dinero para seguir prestando y generando “intereses”. Sin préstamos (o los réditos de los mismos) ningun banco puede existir.

El señor J. Mario Preza, CRB es licenciado en bienes y raíces. Para información gratuita llamar al 415.850.4361 o por coreo electrónico al [email protected]

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